Полезная информация по странам → Португалия → Процедура покупки

По законам Португалии любое физическое или юридическое лицо имеет право приобрести недвижимость в стране, как жилую, так и коммерческую. Все это в равной степени относится и к иностранцам.

В Португалии при купле или продаже недвижимости посредниками чаще всего выступают агентства недвижимости. Выгодней работать с агентством, чем с отдельным продавцом, так как агентство предоставляет оплачиваемого юриста, который будет вести и контролировать всю сделку и имеет богатый опыт подобной работы, фактически специализируясь в этой правовой области. После заключения контракта агентство регистрирует нового владельца в соответствующих органах без дополнительной платы. Агентство также профессионально предоставит по Вашему запросу дополнительные сопутствующие услуги: сдача в аренду, ремонт и строительство. Вы всегда сможете обратиться в свое агентство после покупки объекта – если Вам потребуется помощь людей, сведущих в местных особенностях, обычаях и привычках.

Процесс покупки начинается с осмотра предложенных объектов недвижимости и имеет целью выбрать из предложенных вариантов тот, который соответствует требованиям покупателя по качеству, цене и расположению.

После того, как объект недвижимости выбран и клиентом принято решение о его покупке, составляется предварительный договор купли-продажи (CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA) с обязательным внесением залоговой суммы. Этот договор является обязательством заключить впоследствии основной договор купли-продажи (ESCRITURA PUBLICA) и оговаривает все основные условия – описание объекта, цену, условия и сроки оплаты, сумму первоначального залога. В том числе указываются условия и способ оплаты. Причём существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Первоначальный залог, как правило, составляет 10 % от стоимости объекта, но может быть изменен при обоюдном согласии сторон. Первоначальный залог уплачивается продавцу. Тем самым объект окончательно резервируется за покупателем. Если в предварительном договоре нет особых пунктов о возврате залога в случае отказа от сделки, то:

• если контракт не соблюдается по вине будущего покупателя, продавец имеет право залог не возвращать;

• если контракт не соблюдается по вине продавца, он обязан выплатить двойную сумму залога покупателю.

Далее покупатель обязан получить налоговый номер (NUMERO DE CONTRIBUINTE) в отделении финансов налоговой службы по месту нахождения объекта недвижимости. Смысл получения номера состоит в том, что покупатель становится на учет в португальских налоговых органах как плательщик налогов, связанных с покупкой объекта португальской недвижимости.

Затем на имя покупателя необходимо открыть счет в одном из банков Португалии, с которого в дальнейшем будут производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости, а впоследствии – коммунальные платежи, налоги, страховки и т.д.

Не позднее, чем за 3 дня до завершения сделки – подписания основного договора купли-продажи, покупатель должен оплатить Муниципальный налог на передачу недвижимости.

Следующий этап – это оформление главного официального документа - Основного договора купли-продажи (ESCRITURA PUBLICA). На этом этапе происходит выплата оставшейся суммы стоимости объекта и подписание Основного договора продавцом и покупателем у Нотариуса. Для проведения этой процедуры необходимо представить документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя, их налоговые карточки и все документы на объект недвижимости:

• Сертификат Регистрации собственности (CERTIDAO DE TEOR), подтверждающий законность существования и местоположения объекта и содержащий сведения обо всех действиях в отношении покупаемого объекта регистрационными записями.

• Домовую книгу (CADERNETA URBANA/RUSTICA PREDIAL) – документ, выдаваемый финансовыми органами, который свидетельствует о регистрации недвижимости для фискальных целей, а также содержит налоговый номер собственности. В документе также указывается регион, площадь и тип участка, его история и размер ежегодных налоговых платежей.

• Лицензию на использование (LICENCA DE UTILIZACAO) – выдается местной Мэрией и свидетельствует о том, насколько недвижимость соответствует целевому назначению. Для жилой недвижимости нужна лицензия на проживание, для нежилой – коммерческая или промышленная лицензия.

• Справку от налогового департамента об уплате муниципальных налогов по объекту за последние 5 лет.

• Квитанцию об оплате налога на передачу прав собственности (IMT).

Подготовкой всех этих документов обычно занимается риэлтерское агентство.

Заключительный шаг – это регистрация прав нового собственника, для чего заверенная нотариусом копия Основного договора купли-продажи передается в Земельный Кадастр.

Издержки при покупке:

Один раз при покупке уплачивают передаточный налог, нотариальную пошлину (0,8% от стоимости недвижимости) и гербовый сбор (360 евро). Размер передаточного налога (Imposto Municipal sobre Transmissões) : 0 - 8%, в зависимости от стоимости недвижимого имущества, а с учетом налогового вычета еще меньше : 0 - 6%.