Полезная информация по странам → Испания → Процедура покупки

Права иностранцев на покупку недвижимости в Испании

• Недвижимость в Испании может быть приобретена как на физическое лицо, так и на юридическое. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать и жилую, и коммерческую недвижимость.

• Если иметь в стране бизнес, постоянно работать там или жить половину года, можно стать для нее «своим», то есть резидентом. Тогда оформление сделки будет происходить проще.

• Любая операция с недвижимостью, даже аренда, требует регистрации в местных органах власти. Зато документ, подтверждающий право владения испанской недвижимостью, дает право на получение годовой шенгенской мультивизы. Чтобы оформить ее на всех членов семьи, достаточно внести их имена в купчую.

После выбора объекта недвижимости клиент подписывает с фирмой первичный договор о намерениях, в котором оговариваются сроки оплаты, цена, необходимость кредита и прочее. На основании первичного договора покупателю открывают персональный расчетный счет в испанском банке, на который покупатель будет переводить деньги для оплаты недвижимости.

В момент подписания договора о намерениях покупателем вносится залоговая сумма в размере 5-10% от стоимости объекта недвижимости. С этого момента за покупателем закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 45-60 дней. За это время клиент переводит на свой расчетный счет в испанском банке  сумму оплаты и дополнительные расходы, связанные с оформлением недвижимости в собственность (налоги, нотариальные расходы и пр. см.ниже).

Со своей стороны, агентство в этот период  проверяет чистоту сделки, отсутствие долгов за объектом сделки, оформляет необходимые документы на нового владельца и, если необходимо, помогает в оформлении кредита.

После внесения покупателем оставшейся части оплаты за недвижимость, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи (Эскритуру), которая  заверяется Нотариусом. После подписания эскритуры у нотариуса, покупатель получает ключи, копию эскритуры, заверенную нотариусом, после чего эскритура проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит 20-30 дней без участия покупателя. После регистрации эскритуры, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании иностранцами (нерезидентами)

Перед оформлением у нотариуса Эскритуры на право владения недвижимостью вносятся следующие обязательные платежи и налоги, которые исчисляются от регистрационной (кадастровой) стоимости покупаемого объекта недвижимости

- IVA - пониженный налог при покупке новостройки: 4 % (вместо 8%), начиная с 19 августа 2011 г. по 1 января 2013 года

 - IVA - налог на передачу права собственности при покупке вторичной недвижимости : 8%

- плата на регистрацию недвижимости в Регистре собственности : 1%

- услуги нотариуса : 2-3%

- оплата услуг банка по открытию расчетного счета и оплата процедуры выдачи ипотечного кредита (платится банку) : 1% от суммы кредита

Налоги берутся от регистрационной (кадастровой) стоимости объекта недвижимости. Комиссионные агентов недвижимости входят в стоимость объекта и не являются дополнительными расходами.

13 июля 2012 г. был принят Королевский Указ 20/2012 о мерах по обеспечению финансовой стабильности и повышения конкурентоспособности. Среди многочисленных мер были приняты следующие:

- Налог на добавленную стоимость (IVA).

С 1 сентября налоговая ставка НДС, которая применяется при покупке земельных участков под застройку, зданий в строительном процессе, коммерческих помещений и гаражeй (отдельных от жилых помещений), повышается с 18% до 21%.

- Что касается ставки сниженного НДС (4%), которая, как исключение, была применима с 2011г. при покупке жилых помещений на первичном рынке (и к ним прилагаемых гаражей), следует отметить, что она будет повышена до 10% с 1 января 2013 г.