Всем не понаслышке известно, что в Испании имеется огромный сток недвижимости, цены на которую в последние годы сильно упали, а в некоторых случаях и на 30-40% от её максимальной стоимости. Нынешняя видимая стабилизация экономики в стране спровоцировала  остановку снижения цен на жильё, а в некоторых регионах даже привела к небольшому росту цен. Из этого можно сделать вывод, что наступил наилучший момент для инвестирования в недвижимость в Испании.

В данной статье мы дадим несколько советов, которых следует придерживаться, если Вы  хотите  быть  уверены  в том, что покупка недвижимости в Испании осуществиться «без сюрпризов». Итак,  процесс покупки жилья нужно разделить на несколько этапов:

Предварительное подписание договора о внесении задатка:

Будет   уместно   уточнить, что   подписание  договора   о внесении задатка, так же как и договор купли-продажи, подписанный в присутствии нотариуса, связывает стороны обязательствами и определяет условия, на которых  будет происходить дальнейшая покупка недвижимости. Таким образом, следует тщательно изучить текст такого договора, если мы хотим избежать возможных последующих сложностей. Здесь необходимо придерживаться следующего правила: договор должен быть подписан либо собственником приобретаемого жилья, либо, при его отсутствии, уполномоченным представителем. При невыполнении данного условия договор не имеет юридической силы.

Таким образом, до подписания  договора о внесении задатка, следует заранее взглянуть на его черновик, внимательно ознакомиться с ним, а при возможности, не будет лишним иметь черновик данного договора, как на испанском языке, так и на языке покупателя. Оба варианта следует изучить заранее, особенно пункты, относящиеся к штрафным санкциям в случае неисполнения сроков, установленных по настоящему договору, либо если покупка вообще не будет осуществлена по каким-либо причинам. Также важно обратить внимание и на пункт, относящийся к начислению издержек для каждой из сторон.

Следует отметить, что в данном случае, если это не будет оговорено, то по закону все издержки по купле-продаже недвижимости несёт покупатель, за исключением прибавочной стоимости, которую должен выплатить продавец.

Соответственно, прежде, чем оформлять договор о внесении задатка за недвижимое имущество, напоминаем о том, что стоит проверить, как минимум следующую документацию: свидетельство о праве собственности, поэтажный план, выписка о регистрации права собственности на недвижимое имущество, сертификат о статусе жилого помещения, сертификат соответствия градостроительным нормативам из мэрии.

Последний документ обычно не выдаётся покупателям, но нам хотелось бы отметить его важность. Если такой документ не предоставляется, то юридическому консультанту, который защищает интересы покупателя, следует обратиться в мэрию и удостовериться в законности постройки, потому что бывают случаи, когда после приобретения недвижимого имущества выяснялось, что его часть или оно полностью было незаконным и подлежало сносу.

Также необходимо отметить, что при покупке объекта незавершённого строительства или же жилья, которое находится на этапе проектных работ, важно удостовериться, что сумма, внесённая покупателем, гарантирована посредством поручительства по векселю или страховым полисом в соответствии с испанским законодательством. Таким образом, эта сумма будет гарантированно вложена в строительство недвижимого имущества, а в случае неисполнения или не завершения строительства будет возвращена покупателю.

Мы не хотим вызвать беспокойство среди потенциальных покупателей или заставить их думать о трудностях приобретения недвижимости в Испании, заводя речь о данных мерах предосторожности. Мы всего лишь хотим рассказать о нескольких моментах, которые надо принимать во внимание, если Вы желаете, чтобы данная покупка была совершена успешно и с минимальными проблемами. Именно поэтому вышеописанные шаги следует предпринимать уже на этапе подписания договора о внесении задатка.

Финансирование (при необходимости):

Относительно этого вопроса, следует отметить, что российский гражданин, работающий в своей стране, обычно не рассматривает ипотечное кредитование в Испании, хотя проценты в этой стране намного ниже тех, что предлагают российские банки. Тем не менее, стоит рассмотреть ипотеку для частичной оплаты недвижимости, принимая во внимание текущее снижение курса рубля по отношению к евро.

Мы советуем желающим приобрести жильё, узнавать об условиях ипотечного кредитования, предлагаемых различными банками. Владея подобной информацией, покупатели могут сэкономить до 30-40% своих сбережений.

Также стоит отметить, что для открытия счета в банке необходимо предоставить Идентификационной номер иностранца, который можно получить в миграционной службе. Кроме того требуется предоставление договора о внесении задатка и подтверждение оплаты задатка непосредственно банком или предоставление справки из банка, в который был отправлен запрос на открытие счета.

Нотариальная купчая, уплата налогов и регистрация:

На этом этапе необходимо участие нотариуса, который лишний раз гарантирует юридическую правильность всех действий и соблюдение всех законных требований. Тем не менее, Вам пригодится и помощь юриста для того, чтобы надлежащим образом предоставить нотариусу все данные, а также проследить за тем, чтобы при подписании договора, в нём были указаны все оговоренные заранее условия. Кроме того, нельзя забывать, что все документы оформляются на испанском языке.

Для этого мы рекомендуем полагаться не только на доверенного переводчика и юридических консультантов, но и заблаговременно иметь проект договора, как в случае подписания договора купли-продажи, так и для ипотечных договоров.

Обычно на этом этапе покупки, в соответствии с законом, если Вы не являетесь резидентом страны, требуется назначение государственного представителя в Испании, а также уплата налогов и регистрация - все эти процедуры не являются рискованными, но все же представляют собой обременительные формальности перед испанским правительством.

Касательно уплаты налогов, стоит отметить, что как НДС, которым облагается новое жильё, так и налог на передачу имущественных прав, уплачиваемый на вторичном рынке недвижимости, составляют 10% от стоимости жилья. Если к этой цифре добавить плату за риски и нотариальные услуги, общая стоимость составит не более 11,5% от цены.

В заключение хотелось бы повторить, чтобы Вы не забывали об этих формальностях при приобретении жилья в Испании, которое может стать Вашим постоянным местом жительства или вторым домом.